2025 год стал переломным для рынка складской недвижимости в России. По итогам года в эксплуатацию введено 8,7 млн кв м новых площадей – это исторический рекорд и показатель, превышающий результаты 2024 года в полтора раза. Для рынка коммерческой недвижимости подобная динамика означает не просто расширение предложения, а смену баланса сил между участниками.

Особенно заметный вклад в общий объем внес Московский регион. Здесь введено 3,2 млн кв м складов, что также стало рекордом. Однако качественная структура новых объектов существенно отличается от предыдущих лет. Более 60% складов в Москве и Подмосковье построены в формате спекулятивной недвижимости, то есть без заранее заключенных договоров с арендаторами.

В регионах картина иная. Из почти 5 млн кв м введенных площадей только около 20% относятся к спекулятивному формату. Остальные проекты реализованы под конкретный спрос. Таким образом, структура строительства демонстрирует серьезный разрыв между столицей и регионами, что влияет на уровень конкуренции и поведение арендаторов.

Рост объемов нового строительства привел к изменению ключевых индикаторов рынка. Вакансия увеличилась до 6%, а средние ставки аренды снизились почти на 30% год к году. Для собственников складских комплексов это означает необходимость корректировки финансовых моделей, а для арендаторов – возможность пересмотра условий и получения дисконтов.

На фоне общего охлаждения спроса маркетплейсы остаются единственной категорией арендаторов, демонстрирующей устойчивую активность. Онлайн-ритейл продолжает формировать потребность в логистической инфраструктуре, однако этого недостаточно для поддержания прежних темпов поглощения площадей.

Прогноз на 2026 год предполагает дальнейшее снижение спроса до 2 млн кв м при сохранении значительного объема предложения. Рынок постепенно смещается от модели “рынка арендодателя” к “рынку арендатора”. В этих условиях компании предпочитают готовые объекты вместо формата built-to-suit. Снижение доли таких сделок объясняется нежеланием бизнеса фиксировать обязательства на стадии строительства на фоне растущей вакансии и падения ставок.

Дополнительным фактором станет сокращение нового ввода в Москве и Подмосковье примерно на треть в 2026 году. Это может привести к стабилизации показателей в среднесрочной перспективе, однако текущая ситуация уже формирует новую реальность для девелоперов, инвесторов и операторов складской логистики.

Для рынка труда последствия также значимы. Рост предложения складов и изменение структуры спроса напрямую влияют на потребность в персонале логистических центров, складских операторов и подрядных команд. В условиях усиливающейся конкуренции бизнес будет более гибко подходить к управлению затратами, включая фонд оплаты труда и форматы привлечения персонала.

Таким образом, рекордный ввод складских площадей в России стал не только статистическим достижением, но и отправной точкой для перестройки всей системы отношений между девелоперами, арендаторами и рынком труда.